Immobilienerwerb in der Türkei – rechtliche Grundlagen

Das Sachverständigenbüro für Immobilien konnte in den letzten Jahren einen steten Anstieg des Interesses an Immobilien in der Türkei verzeichnen. Ob als Feriendomizil oder als Investmentobjekt – sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen kaufen Grund und Boden sowie Immobilien in allen Ecken des Landes. Doch sollte der Immobilieninteressent sich nicht blauäugig in das Abenteuer Immobilienkauf in der Türkei stürzen, sondern einen Immobiliensachverständigen oder Anwalt zu Rate ziehen. Denn in der bisher nicht der EU angehörenden Türkei gelten andere rechtliche Vorschriften als im Rest Europas.

Rechtsgrundlagen für den Immobilienkauf durch Ausländer

Zwar wurden 2003 Immobilienkäufe durch Ausländer in der Türkei vereinfacht, trotzdem gibt es einiges zu beachten, da sich die Gesetzeslage häufig und relativ schnell ändern kann. Grundsätzlich gilt für die Gesetzgebung in der Türkei das Gegenseitigkeitsprinzip. Aufgrund diese Prinzips sind nur Ausländer berechtigt in der Türkei Grundstücke oder Immobilien zu erwerben, deren Heimatländer einem türkischen Staatsangehörigen ebenfalls den Kauf von Immobilien erlauben. Derzeit steht die Türkei mit fast allen europäischen Ländern im Gegenseitigkeitsverhältnis. Mitbürger mit deutschem, holländischem oder britischem Pass haben somit die Möglichkeit, eine Immobilie in der Türkei zu kaufen. Da sich allerdings die Gesetzeslage in einem ständigen Wandel befindet, sollten Immobilieninteressenten sich zum Zeitpunkt an dem sich ein Kauf anbahnt, unbedingt mit dem Immobiliensachverständigen bzw. Immobiliengutachter über die derzeitige Rechtslage kurz schließen.

Einschränkungen in der Flächengröße

Ausländer, die grundsätzlich berechtigt sind, Grund und Boden in der Türkei zu erwerben, werden in der Wahl der Grundstücke und Immobilien eingeschränkt. Grundsätzlich dürfen Ausländer nicht mehr als 2,5 Hektar bzw. 25.000 qm Grund zu Wohn- und Gewerbezwecken genehmigungsfrei erwerben. Für Flächen zwischen 2,5 Hektar und 30 Hektar wird eine Genehmigung des Ministerrats erforderlich. In der Regel dürften Privatleute, die sich eine Ferienresidenz gönnen möchten, von dieser Flächeneinschränkung seltener betroffen sein. Für größere Projekte oder gewerbliche Belange kann eine größere Fläche aber durchaus erforderlich werden. Zudem ist darauf zu achten, dass in der Provinz, in der das gewünschte Grundstück liegt, unter 0,5 % der Gesamtfläche nach dem Erwerb in ausländischer Hand sein dürfen. Der Immobiliensachverständige wird Kaufinteressenten bei der Wahl des geeigneten Grundstückes gerne unterstützen.

Immobilienkauf nicht überall in der Türkei möglich

Bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie für Ausländer muss zudem darauf geachtet werden, dass sich diese in einem Gebiet befindet, für das ein städtebaulicher Bebauungsplan existiert. Nur hier können Ausländer Immobilieneigentum und Nutzungsrechte für wohnliche und gewerbliche Zwecke erwerben. In der Praxis bedeutet dies, dass Ausländer beim Immobilienkauf auf Städte und spezielle Wohnanlagen wie in Ferienanlagen außerhalb der Städte, für die ein öffentlich genehmigter, privater Bebauungsplan vorliegt, Immobilieneigentum erwerben. In dörflichen Gebieten, für die in der Regel keine offiziellen Bebauungspläne existieren, können Ausländer entsprechend auch keine Grundstücke oder Immobilien kaufen.

Zudem gibt es spezielle Gebiete, in denen ein Erwerb von Grundstücken oder Immobilien zu Wohn- und Gewerbezwecken grundsätzlich ausgeschlossen ist. Dazu zählen im Einzelnen:

  • Naturschutzgebiete
  • Wasserschutzgebiete und Bewässerungsgebiete
  • Agrargebiete und landwirtschaftlich genutzte Flächen
  • Gebiete, in denen Rohstoffe abgebaut werden wie Minengebiete
  • Gebiete für die Energieproduktion
  • Gebiete von besonderer religiöser oder kultureller Bedeutung
  • Strategisch wichtige Gebiete wie militärische Sicherheitszonen und Sperrgebiete

 

In Gebieten, die die türkische Regierung als vorgenannte Gebiete festgelegt hat, können natürliche und juristische Personen ausländischer Herkunft kein Immobilieneigentum und keine Nutzungsrechte erhalten. Ob ein Grundstück oder eine Immobilie für Ausländer erwerbbar ist, kann das Sachverständigenbüro für Immobilienfragen für den ausländischen Interessenten abklären.

Kaufabwicklung in der Türkei

Ist die Wahl auf eine Immobilie gefallen, so muss man als Ausländer bedenken, dass anders als in anderen europäischen Ländern, die Abwicklung des Eigentumsüberganges in der Türkei anders verläuft. Nach türkischem Recht wird die Immobilie nicht mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages, sondern erst mit einer entsprechenden Willenserklärung über den Eigentumsübergang durch beide Parteien auf dem Grundbuchamt. Die eigentlichen Vertragsverhandlungen finden also erst im Grundbuchamt statt.

Zwar kann zur Absicherung des Käufers ein notarieller Vertrag geschlossen werden, um festzuhalten, dass ein Verkaufs- sowie ein Kaufinteresse bestehen, doch ist der Käufer damit noch nicht der Eigentümer der Immobilie. Die Vertragspartner müssen persönlich oder vertreten durch einen mit notarieller Vollmacht ausgestatteten Vertrauensmann auf dem Grundbuchamt erscheinen, um die Eigentumsübertragung und eventuelle Prüfverfahren, die in Deutschland und anderen europäischen Ländern in der Regel vom Notar übernommen werden, zu erledigen.

Da die meisten ausländischen Immobilienkäufer der türkischen Sprache nicht im ausreichenden Maße mächtig sind, sieht das türkische Gesetz einen vereidigten Dolmetscher, der auf dem Grundbuchamt anwesend sein muss, vor. Für den Gang aufs Grundbuchamt müssen alle relevanten Dokumente, persönliche Unterlagen und Informationen über den ausländischen Vertragspartner vorbereitet sein.

Privatpersonen müssen folgende Unterlagen bereithalten:

  • Reisepass im Original und als Kopie sowie eine notariell beglaubigte Übersetzung des Passdokumentes
  • 2 Passbilder
  • die Adresse im Heimatland sowie den Namen des Vaters
  • eine vom örtlichen Finanzamt in der Türkei ausgegebene Steuernummer
  • eine notarielle Vollmacht, sofern es sich um eine Person in Vertretung des Käufers handelt

 

Juristische Personen müssen folgende Unterlagen vorlegen:

 

  • Reisepass der vertretenden, natürlichen Person im Original und als Kopie sowie eine notariell beglaubigte Übersetzung des Passdokumentes
  • 2 Passbilder
  • die Adresse im Heimatland sowie den Namen des Vaters
  • eine vom örtlichen Finanzamt in der Türkei ausgegebene Steuernummer
  • eine notariell beglaubigte Unterschrift des Handlungsbevollmächtigen des Unternehmens
  • ein Vollmachtszertifikat von der örtlich zuständigen Handelskammer, aus dem hervorgeht, welcher Gesellschafter laut Gesellschaftervertrag die Verantwortlichkeit zum Kauf von Immobilien inne hat
  • notarielle Vollmacht, die den Beauftragten als zur Vertretung berechtigt ausweist
  • die Steuernummer des Unternehmens

Nach der erfolgten Eintragung im Grundbuchamt erhält der neue Eigentümer als Nachweis seiner Eigentümerschaft einen Grundbuchauszug, das so genannte „Tapu Sanedi“, ausgehändigt.

Dauer des Verfahrens

Insbesondere die Eintragungen im Grundbuch, die einen Grundstückskauf betreffen, können bei ausländischen Käufern bis zu 3 Monate dauern. Bei Wohnungen und Gebäuden geht es in der Regel sehr viel schneller. Dies liegt daran, dass das Grundbuchamt verpflichtet ist, bei Grundstücksverkäufen an Ausländer bei der Militärverwaltung anzufragen, ob sich das Grundstück nicht vielleicht doch in einem militärischen Einzugs- bzw. Sicherheitsgebiet befindet.

Erbschaft einer Immobilie in der Türkei

Wenn das Eigentum einer Immobilie auf einen Ausländer per Erbschaft vom Erblasser übertragen wird, so entfallen alle Einschränkungen, sofern der Ausländer aus einem Land stammt, mit dem die Türkei ein Gegenseitigkeitsverhältnis unterhält. Gleiches gilt natürlich auch für türkische Staatsbürger mit einem ständigen Wohnsitz im Ausland.

Migranten mit türkischem Pass – kaum Einschränkungen

Im Ausland lebende Türken, die über den türkischen Pass oder Kimlik (Personalausweis) verfügen, gibt es beim Kauf einer Immobilie keine Einschränkungen. Die einzige Schwierigkeit könnte sich ergeben, wenn während des Verfahrens des Eigentumsüberganges festgestellt wird, dass ein Gebäude „wild“ gebaut wurde. Liegt für das Grundstück keine Baugenehmigung vor, so kann im Nachhinein ein Abriss durch die Behörden verlangt werden. Aufgrund der häufigen Gesetzesänderungen sollten auch Personen mit Wohnsitz im Ausland und türkischem Pass oder Kimlik, ebenso wie jeder Ausländer, die Hilfe eines Immobiliensachverständigen oder Anwalts in Anspruch nehmen.